Техническое обслуживание и эксплуатация зданий

[add]

Общие положения

1. Техническая эксплуатация зданий и сооружений осуществляется в целях обеспечения их эксплуатационной надежности в течение всего периода использования по назначению.

Здания должны эксплуатироваться в предусмотренных проектной документацией пределах нагрузок, параметров микроклимата помещений (температуры, влажности и др.).

2. Здания или их элементы в процессе должны:
— обеспечивать безопасность для жизни и здоровья людей, сохранность имущества;
— соответствовать требованиям проектной и нормативно-технической документации по надежности, прочности, долговечности, устойчивости, деформативности;
— быть доступными и безопасными для осуществления всех видов осмотров, технического обслуживания и ремонта;
— отвечать санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям для находящихся в них людей и для окружающих объектов и территорий;
— соответствовать требованиям нормативно-технических документов системы противопожарного нормирования и стандартизации.

3. Проектная, исполнительная документация должна храниться у балансодержателя здания. Схемы инженерных сетей и акты разграничения балансовой принадлежности должны храниться у Основного пользователя.

4. Эксплуатирующая организация (Основной пользователь) обязан поддерживать установленные в проектной документации показатели эксплуатационных качеств здания — технические, объемно-планировочные, санитарно-гигиенические и экономические характеристики здания, обуславливающие его эксплуатационные качества.

5. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Контроль за сохранностью зданий и сооружений в период эксплуатации:

— Здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим контролем должностных лиц, ответственных за сохранность этих объектов.
— Все здания и сооружения или части их (пролет, этаж, помещение) должны закрепляться за организациями (ее структурными подразделениями) с делегированием им функций Основного пользователя, предполагающей ответственность за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных зданий, сооружений или отдельных помещений. Эксплуатирующая организация (Основной пользователь), у которого техническое обслуживание и эксплуатация является основным видом деятельности, начисляет арендаторам (пользователям) собственникам помещений стоимость за техническое обслуживание и эксплуатацию помещений по фактическим затратам с учетом 25% прибыли и налоговых платежей, а также коммунальные услуги и текущий ремонт пропорционально занимаемой площади.
— Контроль за техническим состоянием здания осуществляется его эксплуатирующей организацией (Основного пользователя) путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
— Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих технических осмотрах следует контролировать состояние здания в целом, его инженерных систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.

— Общие технические осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем техническом осмотре необходимо:

— проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий, принять меры по устранению щелей, зазоров;
— установить дефектные места, требующие длительного наблюдения;
— проверить состояние и работоспособность всего инженерного оборудования, находящегося на здании;
— проверить механизмы и открывающиеся элементы входных групп, окон, ворот, дверей и других устройств;
— проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники.

При осеннем техническом осмотре необходимо:

— проверить на готовность к эксплуатации в зимних условиях несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений;
— проверить подготовленность кровельных покрытий зданий и сооружений от затеканий, а также состояние желобов и водостоков;
— проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях;
— открывающихся элементов входных групп, окон, дверей и других элементов;
— здания и обеспечить их утепление;
— выполнить работы по капитальному и текущему ремонту зданий и инженерного оборудования;
— проверить подготовку к эксплуатации в зимних условиях отопительных и вентиляционных устройств, санитарно-технических систем и электротехнического оборудования;
— обеспечить подготовку и обучение эксплуатационного персонала;
— завершить работы по приведению в эксплуатационное состояние дорог, тротуаров и территорий;
— неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований. Общие технические осмотры зданий производятся комиссией, эксплуатирующей организации (Основного пользователя) в составе: председатель комиссии — руководитель (заместитель руководителя, главный инженер) организации; члены комиссии — лица, ответственные за систематическое наблюдение эксплуатацией зданий и сооружений, представители служб, ведающих эксплуатацией отдельных видов инженерного оборудования, начальники отделов охраны труда и техники безопасности и других структурных подразделений, непосредственно эксплуатирующие здание; К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты, представители ремонтно-строительных организаций;
— результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для устранения с указанием сроков выполнения работ. Акт подписывается всеми членами комиссии и утверждается балансодержателем здания уполномоченным им лицом;
— результаты всех осмотров балансодержатель отражает в документе по учету технического состояния здания (журнал технической эксплуатации здания, технический паспорт). В этих документах должны содержаться оценка технического состояния здания и его отдельных элементов, мест расположения и параметры обнаруженных дефектов, причины возникновения и сроки устранения;
— при обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано балансодержателем постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникновения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания, и определены сроки устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов балансодержатель должен организовать обследование элементов здания специализированной организацией;

— При эксплуатации зданий без проектной документации не допускается:

— пристройка или возведение на покрытии здания других объектов (в том числе и временных);
— изменение схемы работы несущих конструкций здания или его частей, замена их другими элементами или устройство новых конструкций;
— изменение проектных решений ограждающих конструкций и их элементов (стен, ворот, окон, дверей, фонарей, покрытий и кровель и т. п.); отрывка котлованов и другие земляные работы;
— выемка грунта в подвальных помещениях с целью увеличения их высоты или устройство новых фундаментов вблизи стен (фундаментов) без исследования грунтов;
— крепление к зданию (конструкции) элементов других рядом расположенных (возводимых) объектов;
— устройство в элементах здания новых проемов, отверстий, надрезов, ослабляющих сечение элементов;
— крепление к ним новых элементов;
— заделка оконных или дверных проемов;
— замена или модернизация технологического или инженерного оборудования и изменение схем их размещения;
— изменение конструкций или схем размещения технологических и инженерных коммуникаций;
— изменение характера и режима технологического процесса размещенного в здании производства, вызывающее увеличение силовых воздействий, степени или вида агрессивного воздействия на строительные конструкции;
— установка, подвеска или крепление иным способом (в том числе и временное) на конструкциях не предусмотренного проектом технологического или другого оборудования, трубопроводов, подъемно-транспортных и других устройств;
— использование конструкций и их элементов в качестве якорей, оттяжек упоров для подвески талей и других механизмов.

— здания необходимо защищать от неравномерных деформаций фундаментов путем защиты их от увлажнения и промерзания, обеспечения исправного состояния температурных и осадочных швов, систематического контроля за осадкой оснований и соответствующего их укрепления и необходимых случаях;

— работы по монтажу, демонтажу и ремонту технологического оборудования и инженерных коммуникаций необходимо производить, обеспечивая сохранность строительных конструкций.